Pháp lý dự án

so-hong-du-an

Pháp lý luôn là 1 trong những yếu tố quan trọng nhất khi nghiên cứu một dự án trước khi các nhà đầu tư cũng như khách hàng lựa chọn quyết định đầu tư hoặc mua một bất động sản. Bản thân đã chứng kiến không ít nhà đầu tư trong tình cảnh tiền mất tật mang khi lựa chọn những dự án không rõ pháp lý, hoặc đang trong tình trạng kiện tụng tranh chấp, thậm chí tài sản mang bán đang được thế chấp ở Ngân hàng…

Bên cạnh đó, Tiếc cho 1 số nhà đầu tư vì không hiểu rõ, hiểu sâu pháp lý nên mang tâm lý lo sợ, rủi ro.. Vì vậy đã bỏ qua các cơ hội đầu tư tốt khi chỉ nghe qua không phải đất sổ đỏ lâu dài là đã từ chối không tiếp nhận các thông tin mặc dù đó là những cơ hội đầu tư rất tốt.

wyndham-sky-lake

Với dự án Wyndham Sky lake cũng vậy, Nhận thấy các anh chị quan tâm khá nhiều tới vấn vấn đề pháp lý khi nghiên cứu dự án này. Tôi viết bài phân tích này để chia sẻ chi tiết cho anh chị hiểu sâu ngọn ngành về pháp lý dự án. Từ đó anh chị sẽ có những quyết định đầu tư đúng đắn nhất.

Ở bài viết này tôi sẽ chia sẻ với anh chị những nội dung sau:

  • Thời hạn của dự án Wyndham Skylake đến khi nào?
  • Dự án Wyndham Sky lake có chắc chắn được gia hạn không?
  • Loại hợp đồng tại Wyndham Skylake khách ký là loại gì? Tại sao? Quyền lợi của khách hàng có bị ảnh hưởng gì không?

Mời anh chị cùng đi vào chi tiết bài viết:

Thời hạn của dự án Wyndham Skylake đến khi nào?

Với dự án Wyndham Sky lake, chủ đầu tư sang Việt Nam xin chủ trương trương đầu tư và được cấp giấy chứng nhận đầu tư vào năm 2006, trong giấy chứng nhận đầu tư ghi rõ thời thời hạn của dự án là 50 năm, nghĩa là thời hạn của dự án tới năm 2056, và tính đến thời điểm hiện tại là còn 35 năm.

Đến hết 2056, chủ đầu tư sẽ gia hạn tiếp 50 năm theo quy định và hướng dẫn của pháp luật, nghĩa là thời gian sử dụng của dự án sẽ là 85 năm. Và đặc biệt: Chủ đầu tư sẽ chịu toàn bộ chi phí gia hạn cả sân golf lẫn căn biệt thự mà anh chị mua. Những thông tin này được đưa vào hợp hợp đồng của chủ đầu tư với anh chị để đảm bảo quyền lợi cho anh chị.

so-hong-du-an

Đây là điểm đánh giá rất cao ở chủ đầu tư về sự cầu thị cũng như tình thần trách nhiệm và cam kết đồng hành lâu dài cùng khách hàng. Đa phần các dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thời hạn từng triển khai, thì sau khi hết thời hạn, các chủ biệt thự sẽ tự làm thủ tục và chịu phí gia hạn cũng như nộp thuế đất để tiến hành gia hạn tiếp.
Với thời gian lên tới 85 năm là 1 khoảng thời gian đủ dài và đủ hài lòng với 1 sản phẩm đầu tư thuộc dòng sản phẩm nghỉ dưỡng như Wyndham Sky Lake.

Dự án Wyndham Sky Lake có có chắc chắn được gia hạn không?

Một câu hỏi cũng được rất nhiều anh chị đặt ra cho về thời hạn của dự án là dự án này có chắc chắn được gia hạn hay không? Nếu dự án bị thu hồi thì sao? …

Hoàn toàn hiểu được những thắc mắc của anh chị, vì rõ ràng anh chị hoặc ngay cả chủ đầu tư cũng không thể chủ động trong việc này. Nhưng chúng ta cùng đứng trên góc độ logic để xem xét các trường hợp nhé.

Nếu hết 50 năm, thì sẽ có 3 khả năng xảy ra:

1. Nhà nước thu hồi với mục đích phục vụ cho an ninh quốc phòng

Nếu với mục đích này, thì không riêng dự án này hoặc loại hình này, mà ngay cả anh chị đang sở hữu bất động sản có “ Sổ đỏ lâu dài” thì anh chị cũng vẫn bị thu hồi. Bởi nếu hiểu sâu và kĩ về luật, thì bản chất toàn bộ, đất chúng ta đang sử dụng đều thuộc sở hữu của nhà nước, và đất được nhà nước giao cho dân là được cấp “ Quyền sử dụng đất”, còn quyền sở hữu của anh chị chỉ được tính trên “ Tài sản hình thành trên đất”. Do vậy, khi có nhu cầu thu hồi đất phục vụ cho mục đích an ninh ninh quốc phòng thì tất cả các loại đất đều chung 1 số phận ( và điều này là bất khả kháng)

2. Nhà nước thu hồi lại cho đơn đơn vị mới thuê

Theo điều 126 luật đất đai 2013, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất để phục vụ mục đích thương mại dịch vụ nếu hết 50 năm mà có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì thì sẽ được nhà nước xem xét gia hạn tiếp, nhưng thời gian không quá 50 năm. Trong luật cũng ghi rất rõ:

Khi hết thời hạn thuê đất nếu căn cứ vào nhu cầu kế hoạch quy hoạch sử dụng đất của địa phương nếu:

Dự án còn phù hợp, doanh nghiệp sử dụng đúng mục đích thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với nhà nước và doanh nghiệp có nhu cầu thì nhà nước sẽ xem xét ra hạn thời gian cho thuê đất.
Nếu đất vào quốc phòng an ninh đặc… thì nhà nước thu hồi và tiến hành hỗ trợ các tài sản trên đất: nhà, cây, công trình trên đất… ( theo thông tư của Bộ Tài Chính )

Đất vẫn phù hợp quy hoạch và doanh nghiệp ko có nhu cầu nhưng nếu có doanh nghiệp khác muốn thuê đất chỗ đó thì nhà nước tạo điều kiện cho 2 doah nghiệp thương lượng thoả thuận về việc thanh toán các tài sản trên đất: nhà, cây…; ưu tiên cho các bên thoả thuận với nhâu; nếu thoả thuận được thì nhà nươc tiến hành các thủ tục cho doanh nghiệp mới thuê đất. Giá thuê thì công khai.

– Nếu trường hợp không có doanh nghiệp nào vào thì nhà nước sẽ thu hồi và hỗ trợ các tài sản trên đất theo đơn giá.

Như vậy, theo cơ sở về luật và theo logic, thì nhà nước không có lý do gì không gia hạn tiếp cho chủ đầu tư cả. Vì nếu có thu hồi và giao cho 1 đơn vị khác thì tiền thuế nhà nước thu cũng như vậy, bên cạnh cạnh đó. Nếu vẫn tiếp tục giao giao cho CDT và gia hạn tiếp thì nhà nước thu lại tiền thuế nhanh không mất thời thời gian giải phóng, đền bù, đợi phê phê duyệt việc quy hoạch dự án mới,….

Wyndham Sky Lake Resort & Villas

Ngoài ra, chủ đầu tư là công ty có vốn đầu tư nước ngoài. Cụ thể là Hàn Quốc, một trong những nước có vốn FDI lớn nhất đầu tư vào Việt Nam. Nên việc thu hồi dự án cũng có thể ảnh hướng tới mối quan hệ tốt đẹp giữa 2 nước từ trước tới nay.

Từ những luận điểm trên: Trừ khi những điều kiện bất khả kháng xảy ra như : chiến tranh, địch họa… cần sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng còn không thì gần như khẳng định nhà nước nước sẽ tạo điều kiện kiện để gia hạn tiếp 50 năm năm cho dự án.

Loại hợp đồng của dự án Wynham Sky Lake là loại gì? Tại sao? Quyền lợi khách hàng có bị ảnh hưởng gì không?

Hợp đồng của anh chị ký với chủ đầu tư là hợp đồng chuyển quyền sử dụng biệt thự.

Khi đọc tới “ hợp đồng chuyển quyền sử dụng biệt thự” sẽ có có 1 số anh chị thắc mắc là tại sao không phải là ký Hợp đồng mua bán mà lại là chuyển nhượng quyền sử dụng biệt thự. Phần này anh chị hãy cùng nghe chia sẻ chi tiết câu chuyện:

Thời điểm năm 2006, khi công ty DK ENC Việt Nam đề xuất dự án xin quy hoạch và xin giấy chứng nhận đầu tư của dự án Wyndham Sky lake Resort & Villas Chương Mỹ thì lúc đó ở Việt Nam và pháp luật Việt Nam chưa có loại hình biệt thự nghỉ dưỡng. Tại thời điểm đó, với dòng biệt thự chỉ có 2 loại : Biệt thự ở ( phục vụ mục đích ở ) và biệt thự cho thuê ( mục đích kinh doanh,khai thác). Và cả dự án khi ra sổ cũng ghi rõ : Mục đích sử dụng : Kinh doanh sân golf và biệt thự cho thuê.

Cho đến những năm sau này, đa phần các dự án bất động sản nghỉ dưỡng nổi lên từ những năm 2015, thì mới hình thành khung pháp lý mới, xuất hiện thêm một loại hình mới là loại hình : Biệt thự nghỉ dưỡng ( có thời hạn) . Và đa phần với loại hình này thì thời hạn sử dụng là 50 năm, có 1 số nơi có điều kiện đặc biệt thì được 70 năm ( Ví dụ Phú Quốc).
Trong suốt quá trình từ lúc xin đất năm 2006 tới thời điểm này, chủ đầu tư chưa tiến hành mở bán khu biệt thự, mà mới chỉ tập trung vào xây dựng và khai thác sân golf. Nên chủ đầu tư vẫn giữ nguyên sổ được cấp ban đầu là: Kinh doanh sân golf và biệt thự cho thuê. Đến năm 2021 khi chủ đầu tư xây dựng khu biệt thự Wyndham sky Lake, và mở bán, thì chủ đầu tư đã tiến hành đề nghị xin chuyển đổi loại đất sang “ Biệt thự nghỉ dưỡng “ và được sở kế hoạch đầu tư hướng dẫn các thủ tục chuyển chuyển đổi cho phù hợp hợp khung pháp lý hiện hành ( biệt thự nghỉ dưỡng).

Hiện tại đã có giấy hẹn của sở kế hoạch đầu tư cho CDT để trả kết quả về việc chuyển đổi.

Chính điều này giải thích cho việc tại sao anh chị không ký HDMB mà lại ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Khi chủ đầu tư hoàn thiện xong việc chuyển đổi, thì lúc đó anh chị có quyển chuyển sang ký HDMB.

Vậy, câu hỏi đặt ra lớn nhất ở đây là : Các quyền lợi của tôi ở đây có bị ảnh hưởng gì không?

Sự giống và khác nhau khi anh chị ký HDMB và hợp đồng chuyển quyền sơ hữu của Wyndham Sky Lake:

+ Giống nhau:

Về bản bản chất quyền “Sở Hữu” trong HDMB ( nếu anh anh chị ký HDMB sẽ được quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà) sẽ bao gồm 3 quyền :

  • Quyền chiếm hữu ( Quản Lý)
  • Quyền sử dụng
  • Quyền định đoạt ( Quyền bán cho bên thứ 3, quyền thế chấp, được coi là tài tài sản kế thừa cho con cháu)

Còn với việc chuyển quyền sử dụng biệt thự, trong hợp đồng chủ đầu tư Wyndham Skylake cũng cực kì hỗ trợ khi trong chính điều khoản của hợp đồng cũng thể hiện, chủ chủ đầu tư cũng chuyển hết các quyền: Chiếm hữu, sử dụng dụng và định đoạt cho khách hàng. Và chủ đầu tư cũng sẽ chuyển từ Hợp đồng chuyển quyền sử dụng sang hợp đồng mua bán ngay khi việc tiến hành chuyển đổi mô hình biệt thự cho thuê sang biệt thự nghỉ dưỡng được hoàn thành.
Như vây: Nếu đứng trên góc độ quyền lợi của chủ nhân khi mua dòng sản phẩm này thì về quyền lợi của các chủ biệt thự được đảm bảo hoàn toàn khi ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng, trước khi hoàn thiện các thủ tục để ký hợp đồng mua bán biệt thự

+ Khác nhau:

Sự khác nhau lớn nhất ở đây chắc chắn là về câu chữ. Vì như vừa phân tích ở bên trên, loại hợp đồng của anh chị ký sẽ là hợp đồng chuyển quyền sở hữu thay vì hợp đồng mua bán, còn về quyền lợi và các điều khoản anh chị vẫn sẽ được nhận đầy đủ.
Như vậy: Nếu các anh chị nghiên cứu kĩ và hiểu sâu về bản chất, anh chị sẽ tránh được những lo ngại khi quyết định nghiên nghiên cứu dòng sản phẩm này. Bên cạnh đó, Chủ đầu tư vẫn sẽ hỗ trợ để anh chị được trực tiếp xem các giấy giấy tờ pháp lý như : Giấy chứng nhận đầu tư, quyết định 1/500, sổ đỏ của dự án…. và có riêng bộ phận pháp chế để giải đáp tất cả những thắc mắc của anh anh chị về pháp lý dự án Wyndham Sky Lake.